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            當代置業斷臂自救:整售物業、裁員降薪

            當代置業斷臂自救:整售物業、裁員降薪

            2021-10-29 10:39
            當代置業10月26日宣布2.5億美元債實質性違約并不突然,其“流動性困境”已經持續了一段時間,無論是10月8日將旗下物業公司短暫停牌以待刊發與收并購有關的內幕消息,還是10月11日公告尋求前述美元債展期,都顯示了這家公司在資金承壓情況下的掙扎自救。多位接近當代置業一線的知情人士表示,該公司中西部地區拉開了裁員的序幕。 | 相關閱讀(21財經)
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            柏文喜

            柏文喜

            時刻保持行業新鮮感的地產老兵


            中國內地的房地產制度體系從土地招拍掛,到房企的高周轉模式,都完美的復制了香港的房地產體系衣缽,并同樣也成為土地財政的重要依托。高周轉模式之下必然意味著高杠桿與高負債,而高杠桿與高負債也就無形中推升了高周轉模式的風險系數。如果一旦市場轉淡,或者資金端、市場端受到政策調控的擠壓,房企的資金面就會立刻陷入窘迫狀態,房企在公開市場的違約也就成了資金鏈窘迫之下的無奈之舉。

            對于房企而言,公開市場違約的殺傷力是不言而喻的。這將直接會導致企業信用的急劇下降,并由此引發后續的融資困難及預售、墊資建設等一系列問題。因此房企一般而言寧愿在私募市場違約也絕不會在公開市場違約,因為前者尚有與金融機構、銀行等談判展期與債務重組的可能,會給企業留下一線生機,而后者直接會將企業的違約行為公諸于天下,讓企業流動性迅速枯竭并甚至快速陷入債務螺旋。

            當代置業在宣布正式違約前,除了曾試圖努力與債權人達成債務展期協議之外,也進行了實際控制人對企業予以借款承諾、出售旗下物業管理公司業務第一服務等一系列自救的努力,而目前所進行的物業整售與降薪裁員,不過是之前這一系列自救動作的繼續而已。

            讓我們來看看國內房企多有使用的美元債吧。

            負債發展,是高周轉的內地房企前些年依靠快速作大規模來凝聚資源以實現自身發展條件不斷優化的重要依托,這也正好和內地負債搞建設、以GDP為核心的發展思路如出一轍。房企依靠負債推動的飛速發展和房價、地價的輪番上漲確實也推動了GDP快速上升和土地財政的繁榮,但國內長期以來對于房企融資的限制迫使房企大量赴境外上市融資,而發行條件更為市場化的美元債就成為房企的重要選擇之一。因此內地土地財政、GDP與房地產繁榮的背后,也就逐步埋下了一個龐大的地雷,那就是美元債。

            房企的美元債危機一旦爆發,發行條件市場化卻增信條件十分苛刻的美元債馬上就會變成房企索命的閻王一一美債鎖鏈。這一鎖鏈除了可以把令人自豪驕傲、津津樂道的規模高速增長的房企之虛假繁榮打回原形之外,還會連帶將脆弱的土地財政與建立在其上的高風險的所謂GDP數字也會帶入更加危險的境地,只不過后者并不為人所關注而已。

            當然,對于美元債,房企也可以主動選擇賴債不還。但這樣的話,除了房企自身將陷入債權人的國際訴訟之外,對于內地營商環境的負面影響也是不言而喻的,而房企與房地產行業大面積的陷入停滯對于土地財政、經濟穩定與GDP的殺傷力也都自然會在預料之中了。

            而房企如果依照美元債的發行約定來處理違約問題,則在債務螺旋效應之下,即使將旗下擁有的全部資產折價變現用來還債,在大概率上還是不夠的。也就是說,建立在美元債基礎上的房企的高速發展、房地產的虛幻繁榮和以此支撐的土地財政與GDP數據只不過是沙灘上的海市蜃樓,是借來裝點門面的肥肉與豪車而已。在依約履行違約義務與責任,有效資產被債主變現收走以后,留下的只會是一地雞毛與需要用不斷發鈔來填補的財政虧空以及注水的GDP,再加上可能由此引發的嚴重通脹。因此,用高負債,以發美元債來支持的房企高速發展和建立在此基礎上的土地財政與GDP幻象,可能是誘人于深溝的死局。

            不過,中國內地有著不同于美元債市場的國情。保護眾多涉及預售的買房人利益,是房企處理債務危機中的頭等大事,而金融機構的借款、一般債權人以及美元債當然要為此讓路了。所以在不得已的情況下,主動違約可能也就成了內地房企應對美元債危機的理性選擇,而美元債也就只能依照法定順位來主張自己的權益了。

            這恐怕也是不少內房股連續暴雷和各大評級機構近期迅速大面積調低內房股信用評級的原因之一了。不過,由此一來中國企業的對外融資會更加困難,除了影響自身正常運營之外,中國市場美元債的整體風險也就明顯提升了。因此,美國白宮國家安全顧問布林肯與中國國家發改委、外匯管理局都對美元債問題予以關注不是沒有原因的。

            希望當代置業整售物業與降薪裁員的這一斷臂求生的收斂性動作與自救舉措,能夠迅速改善企業的流動性基本面,讓保交房能夠順利實現。另外,在此基礎上也為如何解決內房股美元債的后續問題作出必要的探索。

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            張林

            張林

            評級機構研究員

            房地產是中資美元債的違約集中區。為什么?因為不敢在國內公開債市場上違約,否則再融資就成了死路,美元債的利率又高,恒大甚至有年息超過10%的美元債,花樣年還覺得違約美元債是一種“愛國”行為。雖然央行定調恒大危機不會外溢到金融機構,而且對信貸政策有了一定放松,但是這一輪地產調整下來,市場對房市的信心已經大為改變了。地產調整總會影響到上下游關聯的其他制造與服務業,也會影響到地方的土地出讓,今年第二輪集中供地拍賣中有近52%的土地拍賣被取消,改期或流拍。一時間,地產成了夕陽行業,十幾年前那波抨擊地產行業暴利、認為應當重稅、國有化的專家學者,他們的呼吁正在日益成為現實,他們估計也和大部分人一樣成為了房產的持有人,甚至有多套房子,十多年過去了,他們如今還支不支持此前的觀點?

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            王一可

            王一可

            深陷算法的沼澤

            又是房企債務違約,自從這兩年來國家開始調整房地產政策,一邊出臺限購政策,一邊開始收縮信貸,以往習慣了大肆借貸擴張業務的房企都面臨著結構性轉型的挑戰。而在此之期間因此而面臨債務違約而破產整頓的中小型房企不在少數。如今無論是恒大還是花樣年的債務問題,都讓房地產違約面臨一個會不會影響到金融穩定的挑戰。當代置業如今斷臂求生,只是大背景下的一個典型案例。

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